ПОСТАНОВЛЕНИЕ главы администрации г. Усолье-Сибирское от 14.11.2005 № 2329
"О РЕАЛИЗАЦИИ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРАВА ВЫБОРА СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ"
О РЕАЛИЗАЦИИ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ
ДОМЕ ПРАВА ВЫБОРА СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ
В целях реализации Жилищного кодекса Российской Федерации, организации и эффективного проведения работы по выбору способов управления жилищным фондом города, оказания методической помощи инициаторам - собственникам помещений в многоквартирном доме, руководствуясь распоряжением мэра города от 01.06.2005 № 97 "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии со ст.ст. 33, 44 Устава муниципального образования "Город Усолье-Сибирское", постановляю:
1. Рекомендовать собственникам помещений в многоквартирных домах до 01.03.2006 провести общие собрания собственников для определения способа управления многоквартирным домом.
2. В целях оказания методической помощи инициаторам - собственникам помещений в многоквартирном доме:
2.1. Утвердить методические рекомендации по определению способа управления многоквартирным домом (приложение № 1).
2.2. Утвердить примерную форму договора управления многоквартирным домом (приложение № 2 - не приводится).
3. Председателю Комитета по жилищной политике и городскому хозяйству организовать и провести до 1 марта 2006 г.:
3.1. Открытый конкурс по отбору управляющей организации (компании) на управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования.
3.2. Открытый конкурс по отбору управляющей организации (компании) на управление многоквартирным домом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 марта 2006 г. не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не реализовано.
4. Опубликовать данное постановление в газете "Официальное Усолье" "Усольской городской газеты".
5. Контроль за исполнением данного постановления возложить на председателя Комитета по жилищной политике и городскому хозяйству.
И.о. главы администрации
г. Усолье-Сибирское
Н.В.РЯБОШАПКИНА
Приложение № 1
утверждено
постановлением
главы администрации г. Усолье-Сибирское
от 14 ноября 2005 года
№ 2329
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью разъяснения прав и обязанностей собственника помещения в многоквартирном доме по управлению данным домом, оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирных домах при выборе ими способа управления.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения и имущество, расположенное в этом доме, но не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме (лестничные площадки, чердаки, подвалы, придомовая территория и т.п.).
Поскольку общее имущество находится в долевой собственности, соответственно, управление им должно осуществляться совместно всеми собственниками с ограничениями, предусмотренными действующим законодательством.
В силу закона каждый участник общей долевой собственности самостоятельно не может управлять общим имуществом без согласия других собственников, поэтому собственники обязаны выбрать способ управления долевой собственностью.
Независимо от того, какой способ управления многоквартирным домом выбран, он должен обеспечивать (ст. 161 ЖК РФ):
- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования указанным имуществом;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ
Жилищный кодекс РФ (ст. 161) устанавливает три способа управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Общее собрание собственников помещений созывается по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Собственники:
- физические лица - собственники жилых помещений;
- юридические лица - собственники жилых и нежилых помещений;
- орган местного самоуправления - собственник муниципального жилищного фонда.
Представлять интересы собственника муниципального жилищного фонда делегировано МУП "Сервис".
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений.
3. ПОРЯДОК ПОДГОТОВКИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ
При подготовке общего собрания по выбору способа управления - управление управляющей организацией - инициатору рекомендуем пользоваться следующим порядком:
3.1. Сформировать инициативную группу по подготовке и проведению общего собрания.
В многоквартирных домах, имеющих долю муниципальной собственности, данную работу необходимо проводить совместно с МУП "Сервис".
3.2. Проинформировать собственников об изменениях жилищного законодательства в части нового порядка управления многоквартирными домами, изменения структуры обязательных платежей, а также о порядке установления размеров обязательных платежей. Проинформировать о преимуществах и возможных недостатках предлагаемого способа управления.
3.3. На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании.
В отсутствие этих сведений либо при возникновении сложностей в их получении расчет долей в праве общей собственности на общее имущество может быть произведен после получения бланков решений собственников, используются сведения, указанные в них. (приложение № 2 к Методическим рекомендациям по определению способа управления многоквартирным домом - не приводится).
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
3.4. Провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать управляющими организациями. Предложить им подготовить перечень, объемы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих услуг и работ. Определить с ними границы эксплуатационной ответственности. Получить от них проект договора на управление многоквартирным домом либо разработать его самостоятельно. Предлагаем руководствоваться разработанной типовой формой договора.
3.5. Определить функции управления и затраты на их реализацию (ведение технической и финансовой документации, прием населения, выдача справок и иных документов, перспективное планирование работ по ремонту и др.).
3.6. Произвести предварительные согласования с возможными управляющими организациями по существенным условиям проектов договоров. При наличии нескольких конкурентов на управление многоквартирным домом внести в повестку общего собрания предложения каждого конкурента, уведомив собственников о голосовании только по предложениям одного из конкурентов.
3.7. Предложить организациям, которые могут стать управляющими организациями, частично профинансировать подготовку и проведение общего собрания.
3.8. Определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
3.9. Рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от планируемого перечня и стоимости таких работ и услуг.
3.10. Известить собственников помещений о повестке и дате проведения общего собрания, если используется форма заочного голосования, либо повестке, дате, месте и времени проведения в форме собрания (приложение № 1 к Методическим рекомендациям по определению способа управления многоквартирным домом - не приводится).
-------------------------------------------------------------¬
¦ Уведомление собственников о проведении общего собрания ¦
¦ (за 10 дней до даты собрания направлено заказным письмом ¦
¦ или вручено собственнику под расписку) ¦
+------------------------------------------------------------+
¦1. Сведения об инициаторе (Ф.И.О., данные о собственности¦
¦инициатора в данном доме) ¦
+-----------------------------T------------------------------+
¦2. Форма проведения собрания¦2. Форма проведения собрания -¦
¦- собрание ¦заочное голосование ¦
+-----------------------------+------------------------------+
¦3. Дата, место, время¦3. Дата и время окончания¦
¦проведение данного собрания ¦приема решений. ¦
¦ ¦Место, куда передаются решения¦
+-----------------------------+------------------------------+
¦4. Повестка дня собрания ¦
+------------------------------------------------------------+
¦5. Порядок и место (адрес) ознакомления с информацией о¦
¦повестке дня и материалами к собранию ¦
L-------------------------------------------------------------
В повестку общего собрания собственников помещений рекомендуется включить следующие вопросы:
- утверждение формы проведения собраний собственников помещений. Если выбрана форма собрания, рекомендуется также включить в повестку вопрос о выборе председателя и секретаря собрания, счетной комиссии;
- выбор способа управления многоквартирным домом;
- выбор управляющей организации (если выбран способ управления - управление управляющей организацией);
- заключение договора с управляющей организацией (если выбран способ управления - управление управляющей организацией);
- срок договора;
- утверждение существенных условий договора на управление;
- способ сообщения каждому собственнику помещения о проведении в доме общего собрания. Место размещения в доме сообщений о проведении общего собрания;
- срок проведения годового общего собрания собственников помещений;
- порядок проведения годового общего собрания собственников помещений;
- порядок уведомления собственников помещений о принятых решениях (итогах голосования) на общих собраниях;
- место (адрес) хранения протоколов общих собраний;
- утверждение порядка оформления протоколов общих собраний.
4. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ
4.1. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.
4.2. Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием:
- фамилии, имени, отчества, адреса (на основании предъявленного паспорта);
- реквизитов свидетельства о собственности на помещение либо другого документа, подтверждающего его права на жилое помещение (договор долевого участия в строительстве, договор переуступки права требования и т.д.);
- доли в праве общей собственности на имущество;
- подписью собственника и, если в собрании принимает участие представитель собственника, с приложением доверенности.
В случае, если собрание проводится в форме заочного голосования, принявшими участие в общем собрании считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания.
4.2.1. Доверенность должна быть оформлена в письменном виде, удостоверена по месту работы, учебы, жительства или нотариально.
В доверенности на участие в собрании собственников должно быть указано:
- сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные);
- сведения о представителе собственника (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).
4.3. Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами:
- посредством поднятия рук;
- посредством письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник.
4.4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4.5. Решение общего собрания оформляется протоколом. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания. Рекомендуется определить местом хранения МУП "Сервис" в многоквартирных домах, в которых имеется доля муниципальной собственности.
4.6. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников (дата и место подведения итогов в случае заочного голосования), повестка дня, кворум. Протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.
4.7. Решения общего собрания собственников помещений, а также итоги голосования должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений.
И.о. председателя Комитета
по жилищной политике и
городскому хозяйству
Е.Н.РЯБЫХ
