РЕШЕНИЕ РД Иркутского района от 16.04.2001 № 6-30/рд
"ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ НА 2001 Г."
(вместе с "ПОРЯДКОМ РАСЧЕТА НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ")
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление от 21.03.2001 № 56-пг принято главой администрации области, а не губернатором области.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Правительства Российской Федерации № 319 имеет дату 15.03.1997, а не 15.09.1997.
На основании постановления губернатора Иркутской области от 21.03.2001 № 56-пг и об установлении нормативной цены земли на 2001 г., руководствуясь постановлением Правительства Российской Федерации от 15.09.1997 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", ст. 55 Закона Иркутской области "О местном самоуправлении в Иркутской области" от 15.12.1997 № 44-оз, решила:
1. Установить на 2001 г. базовую стоимость земельных участков для расчета нормативной цены земли соответствующего целевого назначения (приложение 1), индексы вторичных факторов ценообразования (приложение 2).
2. Утвердить порядок расчета нормативной цены земельных участков (приложение 3).
3. Опубликовать настоящее решение в газете "Ангарские огни".
4. Контроль за исполнением решения возложить на планово-бюджетную комиссию (Егупов А.Н.).
Глава Иркутского района
С.Ф.ЗУБАРЕВ
Приложение 1
к решению
Иркутской районной Думы
от 16 апреля 2001 года
№ 6-30/рд
БАЗОВАЯ СТОИМОСТЬ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ РАСЧЕТА НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
Таблица 1
Базовая стоимость
за земельные участки, предоставленные гражданам для
жилой застройки, личного подсобного хозяйства,
садоводства и других нужд
<1> Индекс обратного действия, снижает базовую стоимость по мере увеличения расстояния. Для садоводства и огородничества принимается в расчете на 10000 метров.
<2> Относятся естественные ограничения: заболоченность, затопленность, крутые склоны и другие подобные нарушения.
Таблица 2
Индексы вторичных факторов ценообразования
для расчета нормативной цены земельных участков,
предоставленных под коммерческое использование
<1> При расчете стоимости участков складских помещений, промпредприятий, объектов коммуникации и связи и других применяются индексы, приведенные в табл. 3 приложения 2.
<2> Индекс прямого действия.
1. Нормативная цена земельного участка рассчитывается перемножением его площади на соответствующие типу использования значение базовой стоимости (приложение 1, таблицы 1 - 8) и индексов вторичных факторов ценообразования (приложение 3, таблицы 1 - 7), соответствующих его индивидуальным характеристикам, по следующей формуле:
Нц = Б x И1...Иn x П (1)
Нц - нормативная цена земельного участка, тыс. руб.;
И1.....Иn - индексы вторичных факторов ценообразования (приложение 3);
П - площадь земельного участка, кв.м (га).
2. Подбор значений базовой стоимости для расчета нормативной цены земельных участков осуществляется исходя из местоположения (подзона) и текущего вида использования. Значения базовой стоимости для земель сельскохозяйственного использования, для лесных земель, земель водного фонда выбираются по структуре почв (таблица 7 приложение 1), запасам древесины (таблица 6 приложение 1), принадлежности к рекам (таблица 8 приложение 1).
3. Индексы учета вторичных факторов ценообразования для расчета нормативной цены земли подбираются специалистами райкомзема для каждого из участков в соответствии с его индивидуальными характеристиками.
4. Индекс удаленности устанавливается исходя из физического расстояния (с точностью до 100 м) объекта оценки от означенных мест (приложение 2). Расстояние определяется по имеющимся картографическим материалам.
Индексы учета коммерческой привлекательности и престижности устанавливаются с устойчиво сложившимися местами торговли, банковской и другой коммерческой деятельности, автозаправочным бизнесом, коттеджной застройкой и застройкой улучшенной планировки.
Индекс влияния экологии, учета загрязнения почв устанавливается в соответствии с юридически состоятельными материалами в соответствующих границах.
Индекс учета сервитутов устанавливается при юридически зафиксированных ограничениях в использовании участков.
Учет технологических свойств на землях сельскохозяйственного использования осуществляется в соответствии с данными IV тура земельно-оценочных работ и материалами внутрихозяйственной оценки.
5. Расчет нормативной цены земли осуществляется вручную (по формуле 1) или автоматизированно (программное средство "Нормативная цена земли"). По факту оценки выдается акт установленного образца.
Руководитель Комитета
по земельным ресурсам и
землеустройству
по Иркутскому району
В.Е.ЛЕСНИЦКИЙ
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к постановлению губернатора Иркутской области и решению
Иркутской районной Думы "Об установлении нормативной
цены земли на 2001 г."
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Закон РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю" от 09.08.1994 № 22-ФЗ, а не Закон "О плате за землю" от 11.10.1991 № 1738-1.
Согласно ст. 25 Закона РФ "О плате за землю" от 09.08.1994 № 22-ФЗ нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка и других целей, предусмотренных законом.
Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ № 319 от 15.03.1997 "О порядке определения нормативной цены земли".
Исходной информацией для оценочного зонирования территории Иркутской области являлись:
- данные о сделках купли-продажи земельных участков и иной недвижимости более 9 тысяч объектов;
- данные о результатах производственно-хозяйственной деятельности основных предприятий (более 300 ед.), предоставленные Госкомстатистики Иркутской области, Управлением экономики администрации Иркутской области, ОАО "Иркутскэнерго", ГУП ВСЖД, Управлением Восточно-Сибирского речного пароходства, характеристики качества лесопокрытых земель, земель водного фонда, сельскохозяйственного использования, запасы разведанных и разрабатываемых месторождений "Иркутскгеология", Ангаро-Байкальским бассейновым водным объединением, Иркутским управлением лесами, Комитетом по природным ресурсам Иркутской области и другие данные, характеризующие эффективность использования земельных участков различного назначения на территории Иркутской области.
Концепция стоимости оценки земельных участков.
Стоимостная оценка земель на территории Иркутской области осуществлялась методами и принципами определения рыночной стоимости, принятыми в мировой практике.
Подбор методов и принципов стоимостной оценки осуществлялся в соответствии с видом использования земельных участков.
Участки под объектами недвижимости, находящимися в гражданском обороте (квартиры, гаражи, садовые и незастроенные земельные участки, индивидуальная жилая застройка), где сложился рынок недвижимости и динамика цен купли-продажи, оценивались методом остатка для земли части цены сделки и объектов недвижимости. В основном, при обработке информации по данной группе объектов использовался принцип полезности.
Земли лесов, водного фонда, общедоступных месторождений, сельскохозяйственного назначения, являющиеся по своему назначению элементом производства, оценивались по одной из версий доходного метода - капитализацией земельной ренты. При этом применялся в основном принцип наивысшей доходности.
Земли имущественных комплексов, куда относятся земельные участки под промышленные предприятия, транспорта, связи, электроэнергетики, ископаемых месторождений, объектов коммерции и др., также оценивались доходным методом по версии выделения из совокупного дохода доли остатка для земли. Остаток имеет своеобразную форму ренты и капитализируется в зависимости от скорости обращения капитала в данной отрасли. В данных оценках могут использоваться как принцип доходности (ГОК, гидроэлектростанции и др.), так и полезности (экологически безопасные объекты пищевой промышленности).
В процессе обработки информации использовались смежные отраслевые методики, разработанные министерствами и ведомствами.
На территории Иркутской области выделено четыре оценочных зоны и более 170 подзон. Территория Иркутского района отнесена к первой оценочной зоне и разбита на 5 подзон, что позволяет учесть территориальную специфику ценообразования земельных участков и иную недвижимость в разрезе населенных пунктов.
Нормативная цена земли, приведенная в таб. 3 - 7 приложения 2 постановления губернатора области, является средневзвешенным значением для административных районов и городов.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление от 21.03.2001 № 56-пг принято главой администрации области, а не губернатором области.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление от 21.03.2001 № 56-пг принято главой администрации области, а не губернатором области.
С целью повышения достоверности нормативной цены земельных участков в разрезе пользователей помимо значений, приведенных в приложении 2 таб. 1 - 8, в расчете применяются дополнительные индексы вторичных факторов ценообразования, учитывающие характеристики участков, доступность коммуникаций, состояния экономики, престижность, коммерческую привлекательность и др. Индексы вторичных факторов ценообразования приведены в приложении 3 постановления губернатора Иркутской области.
Система расчета нормативной иены производится вручную или автоматизированно, по факту расчета выдается акт нормативной цены установленного образца (приложение 4).
ПОРЯДОК РАСЧЕТА НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
Нормативная цена рассчитывается по формуле:
Нц = Б x И1 x........ Ин x П, где
Нц - нормативная цена земельного участка (тыс. руб.);
Б - базовая стоимость руб./кв.м (га) (Приложение 2);
И1 - Ин - индексы учета вторичных факторов ценообразования (приложение 3);
П - площадь земельного участка, кв.м (га).
Индексы вторичных факторов ценообразования для расчета нормативной цены земли таб. 1 приложения 3 (фактор удаленности, графа 2, 3) - индекс обратного действия. То есть индекс показывает, на какую величину необходимо снизить базовую стоимость с удалением на каждый километр (для садоводства и огородничества - на каждые 10 км).
Пример расчета нормативной цены земли:
1. Земельный участок площадью 1500 кв.м для строительства:
- пос. Листвянка, ул. Горького, 6
Нц = Б x И1 x И2 x И3 x И4 x И5 x И6 x И7 x И8 x И9 x П
где Б - базовая стоимость земельного участка (70 руб./кв.м)
И1 - И3 - коэфф. вторичных факторов
И1 - удаленность 1 км (1 - 0,07 = 0,93)
И2 - доступность к транспортной развязке - 1,0
И3 - доступность электроснабжения - 1,07
И4 - водоснабжение - нет (1)
И5 - централизованное теплоснабжение - нет (1)
И6 - газификация - нет (1)
И7 - экология - средняя (1)
И8 - престижность - высокая (1,37)
И9 - сервитуты - нет (1)
Нц = 70 x 0,93 x 1,00 x 1,07 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1,37 x 1 = = 95,43 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 95,43 га х 1500 = = 143145 руб./кв.м
- пос. Хомутово, ул. Кирова, 10
Условия те же:
45 x 0,93 x 1,00 x 1,07 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1,37 x 1 = 61,3479 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 61,3479 га x 1500 = = 92020 руб./кв.м
- с. Горохово, ул. Кирова, 5
Условия те же:
10 x 0,93 x 1,00 x 1,07 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1,37 x 1 = 13,63 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 13,63 га x 1500 = 20445 руб./кв.м
2. Земельный участок площадью 1500 кв.м для личного подсобного хозяйства:
- р.п. Листвянка, ул. Горького, 4
Нц = Б x И1 x И2 x И3 x И4 x И5 x И6 x И7 x И8 x И9
Нц - нормативная цена земли за 1 кв.м
Б - базовая стоимость земельного участка (60 руб./кв.м)
И1 - удаленность до центра населенного пункта до 1,5 км (1 - - 0,09 = 0,91)
И2 - удаленность до транспортной развязки до 1 км (1,0)
И3 - доступность электроснабжения - 1,07
И4 - водоснабжение - нет (1,0)
И5 - централизованное теплоснабжение - нет (1,0)
И6 - газификация - нет (1,0)
И7 - экология - средняя (1,0)
И8 - престижность - высокая (1,37)
И9 - сервитуты - нет (1)
Нц = 60 x 0,91 x 1 x 1,07 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1,37 x 1 = 80,038 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 80,038 га x 1500 = = 120057 руб./кв.м
- с. Хомутово, ул. Кирова, 10
Условия те же:
Базовая стоимость - 45 руб./кв.м
45 x 0,91 x 1 x 1,07 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1,37 = 60,028 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 60,028 га x 1500 = = 90042 руб./кв.м
- с. Горохово, ул. Кирова, 6
Условия те же:
Базовая стоимость - 10 руб./кв.м
10 x 0,91 x 1 x 1,07 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1,37 x 1 = = 13,339 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 13,339 га x 1500 = = 20009 руб./кв.м
3. Земельный участок площадью 1000 кв.м для садоводства:
- Байкальский тракт, 12 км, садоводство "Дорожник"
Б - базовая стоимость земельного участка (50 руб./кв.м)
И1 - удаленность до центра населенного пункта - 13 км (1 - - 0,2 = 0,8)
И2 - удаленность до транспортной развязки - 11 км (1 - 0,23 = = 0,77)
И3 - электроснабжение - есть (1,15)
И4 - водоснабжение - есть (1,15)
И5 - газификация - нет (1,0)
И6 - экология - средняя (1,0)
И7 - престижность - высокая (1,37)
И8 - сервитуты - нет (1)
Нц = 50 x 0,8 x 0,77 x 1,15 x 1,15 x 1 x 1 x 1,4 x 1 = 57,026 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 57,026 га x 1000 = = 57026 руб./кв.м
- садоводство по Мельничной пади
Условия те же:
Б - 30 руб./кв.м
30 x 0,8 x 0,77 x 1,15 x 1,15 x 1 x 1 x 1,4 x 1 = = 34,215 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 34,215 га x 1000 = = 34215 руб./кв.м
- садоводство по Голоустненскому тракту
Условия те же:
Б - 12 руб./кв.м
12 x 0,8 x 0,77 x 1,15 x 1,15 x 1 x 1 x 1,4 x 1 = 13,686 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 13,686 га x 1000 = 13686 руб./кв.м
4. Земельный участок площадью 100 кв.м для стационарного магазина:
- р.п. Листвянка, ул. Горького, 4
Б - 700 руб./кв.м
И1 - удаленность от центра населенного пункта - свыше 700 м (1,1)
И2 - коммерческая привлекательность - средняя (1,0)
И3 - внутри жилых массивов - (1,0)
Нц = 700 x 1,1 x 1,0 x 1,0 = 770 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 770 га x 100 = 77000 руб./кв.м
- п. Хомутово, ул. Кирова, 6
Условия те же:
Б = 580 руб./кв.м
Нц = 580 x 1,1 x 1,0 x 1,0 = 638 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 638 га x 100 = 63800 руб./кв.м
- с. Горохово, ул. Кирова, 7
Условия те же:
Б = 320 руб./кв.м
Нц = 320 x 1,1 x 1,0 x 1,0 = 352 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 352 га x 100 = 35200 руб./кв.м
5. Земельный участок площадью 100 кв.м для автозаправки
- Байкальский тракт, 11 км
Б - 800 руб./кв.м
И1 - удаленность от центра населенного пункта - свыше 700 м (2,0)
И2 - коммерческая привлекательность - высокая (2,2)
И3 - местоположение на главной магистрали - (2,5)
Нц = 800 x 2,0 x 2,2 x 2,5 = 8800 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 8800 га x 100 = 880000 руб./кв.м
- Московский тракт, 11 км
Б - 500 руб./кв.м
И1 - удаленность от центра населенного пункта - свыше 700 м (2,0)
И2 - коммерческая привлекательность- очень высокая (2,8)
И3 - местоположение - на главной магистрали - (2,5)
Нц = 500 x 2,0 x 2,8 x 2,5 = 7000 руб./кв.м
Нормативная цена земли всего участка: 7000 га x 100 = 700000 руб./кв.м
6. Земельный участок площадью 8,4 га пашни для фермерского хозяйства:
- земли ОАО "Хомутовское"
Расстояние 25 км
Земли - светло-серые, лесные, глинистые
Б - 24727 руб./га.
И1 - коммерческая привлекательность - средняя (1,0)
И2 - удаленность от центра населенного пункта - до 5000 м (1,6)
И3 - каменистость - средняя (1,0)
И4 - заболоченность - низкая (1)
Нц = 24727 x 1 x 1,6 x 1 x 1 = 39563 руб./га
Нормативная цена земли всего участка: 39563 x 8,4 = 332330 руб./га
7. Земельный участок площадью 2,0 га сенокос для фермерского хозяйства:
- земли ОАО "Хомутовское"
Условия те же, что и для пашни.
Б = 5205 руб./га
Нц = 5205 x 1 x 1,6 x 1 x 1 = 8328 руб./га
Нормативная цена земли всего участка: 8328 x 2,0 = 16656 руб./га
8. Земельный участок, покрытый лесом, площадью 5,0 га:
- Иркутский лесхоз
Удаленность до 50 км
Запасы древесины - 200 куб.м/га
Б - 60000 руб./га
И1 - каменистость - средняя (1)
И2 - экологическая, противопожарная ценность - высокая (2,0)
И3 - удаленность от населенного пункта - свыше 5000 м (1,2)
Нд = 60000 x 1 x 2 x 1,2 = 144000 руб./га
Нормативная цена земли всего участка: 144000 x 5 = 720000 руб./га
Следует отметить, что пример расчета нормативной цены приведен при средних значениях индексов вторичных факторов ценообразования.
Фактически нормативная цена рассчитывается для каждого конкретного участка и она может отличаться в меньшую или большую сторону от приведенного примера в зависимости как от местоположения в районе указанного земельного участка, так и местонахождения его в пределах одного населенного пункта (удаленность от центра, наличие водоснабжения, централизованного отопления, энергоснабжения, престижность и т.д.).
Из приведенных примеров видно, что расчетная нормативная цена земли для указанных категорий значительно выше нормативной цены земли, используемой в 2000 г.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Правительства Российской Федерации № 319 имеет дату 15.03.1997, а не 15.09.1997.
Поэтому предлагается базовую стоимость земли для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, под гаражами, незастроенными участками, для коммерческого использования, сельскохозяйственных угодий, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" снизить на 25%.
Руководитель Комитета
по земельным ресурсам и
землеустройству
по Иркутскому району
В.Е.ЛЕСНИЦКИЙ
