РЕШЕНИЕ ГД г. Иркутска от 06.05.1998 № 192-21гД(2)
(ред. от 31.08.1998)
"О КОНЦЕПЦИИ ГОРОДСКОЙ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ"
Официальная публикация в СМИ:
В данном виде документ не опубликован.
Первоначальный текст документа также не опубликован.
ГОРОДСКАЯ ДУМА ГОРОДА ИРКУТСКА
РЕШЕНИЕ
от 6 мая 1998 г. № 192-21гД(2)
О КОНЦЕПЦИИ ГОРОДСКОЙ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ"
(в ред. решения городской Думы г. Иркутска
от 31.08.1998 № 225-24гД(2))
Рассмотрев концепцию городской муниципальной программы "Жилище", на основании Указа Президента РФ № 431 от 29.03.1996 "Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", руководствуясь ст.ст. 6, 15 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", ст.ст. 15, 17, 24 Устава городского самоуправления в г. Иркутске, городская Дума решила:
1. Принять за основу концепцию городской муниципальной программы "Жилище" (приложение № 1).
2. Администрации города:
- на основе принятой концепции, разработать мероприятия по реализации концепции городской муниципальной программы "Жилище";
(в ред. решения городской Думы г. Иркутска от 31.08.1998 № 225-24гД(2))
- через средства массовой информации довести до сведения населения города концепцию городской муниципальной программы "Жилище".
Глава городского самоуправления
В.В.ЯКУБОВСКИЙ
Приложение 1
к решению
городской Думы г. Иркутска
от 6 мая 1998 года
№ 192-21гД(2)
Концепция городской муниципальной программы "Жилище" разработана на период до 2003 г., конкретные задачи на 1998-99 гг. В программе отражены положения Жилищного кодекса РФ, Указов Президента РФ "Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" (29.03.1996 № 431), "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (28.02.1996, № 293), "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом" (23.03.1996, № 420), "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" (29.03.1996, № 430).
В Указе Президента РФ "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище" (№ 431 от 29.03.1996) к главным задачам отнесено расширение прав органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и проведении жилищной реформы.
1. Цели и задачи нового этапа реализации городской
целевой программы "Жилище"
1.1. Основной целью нового этапа реализации городской целевой программы "Жилище" является дальнейшее развитие долгосрочной городской жилищной политики, повышение ее социальной направленности, учета необходимости проведения жилищно-коммунальных реформ.
1.2. Низкие доходы населения при высокой рыночной стоимости жилья определяют для жилищной политики следующие приоритеты:
- обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации с целью получения начального капитала для последующего улучшения жилищных условий;
- стимулирование бесплатной приватизации и доведение доли приватизируемого жилья в государственном муниципальном жилищном фонде до 60 - 65%. В остальной части, формирование жилищного фонда социального использования для предоставления его по договору найма или в аренду;
- разработка финансового механизма для покупки и строительства жилья, предусматривающего использование средств от продажи приватизированного жилья, государственных безвозмездных субсидий, ипотечных (долгосрочных) кредитов и собственных средств граждан;
- сохранение практики бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам на условиях договора найма, для чего ежегодно выделять долю в муниципальном жилищном фонде;
- осуществление поддержки граждан, самостоятельно улучшающих жилищные условия, в виде налоговых льгот.
1.3. Для осуществления нового строительства и реконструкции старого жилья, развития вторичного рынка жилья необходимо иметь:
- законодательную базу;
- информацию о рынке земли и ее зонировании;
- новые технологии строительства экологичного жилья;
- финансовые схемы с минимальным риском вложения средств для населения и участников строительного рынка.
2. Социально-экономические аспекты
реализации жилищной реформы
2.1. Городская программа строительства жилья в 1996 году предусматривала ввести 100.0 тыс. кв.м, фактически введено 81.2 тыс. кв.м. В 1997 году жилья в г. Иркутске за счет всех источников финансирования введено 80.2 тыс. кв.м. Наблюдается снижение объемов строительства жилья, в первую очередь за счет средств бюджета.
В 1996 году предполагался ввод индивидуального жилья - 49.5 тыс. кв.м. Из-за отсутствия финансирования ввода не состоялось. На 1997 - 98 годы в плане кап. вложений финансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры поселков индивидуальной застройки не предусмотрено.
В настоящее время под коттеджное строительство отведено 16177 земельных участков, на которых в стадии строительства находится 1083 дома. Спрос на земельные участки под строительство жилья в поселках индивидуальной застройки падает.
Бюджетное финансирование сокращается. В 1996 году Программой капстроительства города Иркутска на строительство жилья предусмотрено всего 73,3 млрд. рублей; в 1997 году 49.9 млрд.рублей, в 1998 году - 13.0 млн. рублей.
В городской администрации на учете состоит 14836 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в т.ч. 1028 участников ВОВ, многодетные и молодые семьи 1698.
2.2. На 1-е января 1998 г. жилой фонд города составил 258.0 тыс. зарегистрированных квартир.
В настоящее время в муниципальной собственности находится 4503,7 тыс. кв.м жилого фонда города, из них ветхое (под снос) жилье 618,5 тыс. кв.м и жилье с износом более 70% - 31,1 тыс. кв.м.
Продолжается передача жилья, находящегося в хозяйственном ведении приватизированных и приватизируемых государственных предприятий в муниципальную собственность.
Наблюдаются глубокие изменения в формах собственности. Приватизация позволяет развиваться вторичному рынку жилья и служить основой улучшения жилищных условий населения (без прямого участия органов власти). В Иркутске приватизировано около 58,4 тысяч квартир, что составляет 29,6% от общего числа зарегистрированных квартир.
В среднем на одного жителя города на сегодня приходится 18,1 кв.м общей площади жилья против 16,4 кв.м в 1990 году и 17,7 кв.м в 1994 году.
На уровень обеспеченности городским жильем оказывают серьезное влияние миграционные процессы. На очереди в административных округах на 01.01.1998 состоят семьи: вынужденных переселенцев и беженцев - 101, северян - 133, офицеров запаса - 818. Из федерального бюджета в 1996 г. на выезд "северян" выделено 4.2 млрд. руб., фактически город Иркутск этих средств не получил. В 1997 году за счет средств федерального бюджета было предоставлено 12 квартир офицерам запаса.
Структура доходов населения показывает увеличение доли средств от предпринимательской деятельности и операций с объектами недвижимости, что создает условия для развития комбинированных схем финансирования при покупке жилья.
Среднедушевые доходы 10-ти процентов населения с наибольшими доходами в 11,8 раза превышают доходы 10-ти процентов наименее обеспеченного населения. Денежные же расходы в семьях рабочих и служащих составляют 94% (в т.ч. 81,5% потребительские) всего дохода.
Несмотря на негативные явления (увеличение численности населения, нуждающегося в жилье и опережающий рост потребительских цен по сравнению с ростом доходов) намечается ряд положительных сдвигов: возросла численность населения в группах с более высоким уровнем доходов. Складывается благоприятная ситуация для формирования устойчивой социальной группы со средним и относительно высоким доходами.
На первый план выходит проблема управления муниципальным жилищным фондом, жилищно-коммунальным хозяйством города.
В начале 1997 года мэром подписано Постановление о передаче незавершенного строительством жилья на достройку в виде субсидий для работников бюджетных организаций. Предоставление безвозмездных субсидий от 5 до 70% стоимости жилья в пределах социальной нормы предусмотрено Программой капстроительства города Иркутска на 1997 год - б/с 6-3 в м/р Первомайский. В 1998 году блок-секция в м/р Юбилейный.
На первый план выходит проблема управления муниципальным жилищным фондом, жилищно-коммунальным хозяйством города.
3. Правовые аспекты городской
муниципальной программы "Жилище"
Для реализации городской муниципальной программы "Жилище" необходимо предусмотреть создание целостной системы нормативных правовых актов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством и сделками в жилищной сфере на уровне города и области. При необходимости целесообразно обратиться в Законодательное собрание области в порядке законодательной инициативы о принятии областных законов, обеспечивающих практический механизм действия в городе программы "Жилище".
В развитие жилищной программы администрацией города необходимо провести работу по подготовке ряда проектов постановлений и положений, имеющих основополагающее значение для реализации намеченного этапа жилищной реформы, в частности:
3.1. Разработать единую регистрационную систему, объединяющую в себе информацию и по земле, и по объектам недвижимости, непосредственно связанную с ней. Вся информация для регистрации будет содержаться в поступающей в регистрационный центр документации об учреждении, переходе, пересмотре и прекращении действия прав на недвижимое имущество.
3.2. Деятельность администрации города направить на создание единого юридического и физического Кадастра, в котором земля и другие объекты недвижимости регистрируются в муниципальном центре недвижимости, являющемся официальным органом регистрации.
3.3. Земельную политику города осуществлять в следующих направлениях:
- предусмотреть передачу земельных участков частным застройщикам (юридическим и физическим лицам) через конкурсные торги и аукционы,
- обеспечить застройщику право залога земли с целью получения кредита на строительство, для чего принять Положение, регулирующее проведение земельных торгов и аукционов,
- подготовить контрактную документацию для аукционов и торгов на право застройки, включающую следующие основные положения:
а) получателю земли сохранить право залога, а за заимодателем признать право на предъявление претензий в случае, если обладатель прав на землю не возвратит кредит,
б) признать право застройщика свободно распоряжаться (продать) жильем, построенным на земельном участке, при соблюдении контрактных условий и предоставить права собственности на землю покупателям жилья, включая объединения, созданные для совместного владения многоквартирными домами, по их требованию и без дополнительной платы,
в) предоставить получателю земли возможность приобрести землю в собственность или долгосрочную аренду.
3.4. В рамках существующего Генплана г. Иркутска провести пересмотр градорегулирования с целью создания новых правил, соответствующих федеральному законодательству о городском развитии. Принятие такого нормативного документа (Правила зонирования) позволит решить следующие задачи:
- усилить роль и содержание городского Генплана в условиях рыночных отношений,
- создать механизм регулирования землепользования,
- определить метод расчета и оценки доли застройщика в затратах на инфраструктуру,
- предоставлять публичную градостроительную информацию,
- сократить сроки предоставления земельных участков и сбора технических условий под застройку жилья.
3.5. На основании Указа Президента РФ от 14.06.1992 № 631 принять Положение "О продаже земельных участков под муниципальными приватизированными предприятиями".
3.6. Разработать нормативные документы для осуществления сделок на первичном и вторичном рынках жилья, принять временное Положение "Об ипотеке в жилищной сфере г. Иркутска". При Администрации города создать Агентство ипотечного кредитования.
3.7. Приступить к реализации утвержденной городской Думой целевой Программы "Комбиинвест", организовать муниципальный жилищный заем.
3.8. Разработать и утвердить местные нормативные акты для проведения жилищно-коммунальной реформы.
4. Финансово-экономические аспекты жилищной реформы
4.1. Реализацию реформы обеспечивает правовая база, созданная на федеральном, областном и муниципальном уровнях.
4.2. Прогнозы развития Российской Федерации на 1997 - 2000 гг. предусматривают дальнейшее снижение объемов бюджетного финансирования жилищной сферы и перевод на внебюджетные источники.
4.3. Складывающиеся макроэкономические тенденции, необходимость развития рынка нового и вторичного жилья в г. Иркутске делают необходимым реализацию следующих направления финансово-экономического характера:
4.3.1. Обеспечение рационального распределения и использования средств федерального и областного бюджетов, в т.ч. направляемых на финансирование строительства и покупку жилья для военнослужащих, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, беженцев и вынужденных переселенцев и других категорий граждан в соответствии с законодательством.
4.3.2. Предоставление гражданам за счет средств городского бюджета безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья (Постановление Правительства РФ от 10.12.1993 № 1278) с использованием механизма именных целевых счетов в сочетании с ипотечным кредитованием, передачей (в качестве субсидий) или продажей объектов незавершенного жилищного строительства, земельных участков с существующей инженерной инфраструктурой.
4.3.3. Внедрение утвержденной городской Думой Целевой Муниципальной некоммерческой социально-экономической программы адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий по системе "Комбиинвест".
4.3.4. Разработка Временного положения "Об ипотеке в жилищной сфере в г. Иркутске" на основании имеющегося федерального и областного законодательства. Предусмотреть создание Муниципального банка (или уполномоченного банка на конкурсной основе) как финансового центра по кредитованию под залог жилья.
4.3.5. Продолжить работы по выпуску муниципалитетом г. Иркутска в обращение жилищных ценных бумаг (сертификатов, облигаций).
4.3.6. Разработать муниципальную инвестиционную Программу по ликвидации незавершенного строительства, нацеленную на сокращение сроков ввода жилья в эксплуатацию.
4.3.7. Разработать комплекс мероприятий, направленных на снижение стоимости жилья. Практиковать создание инфраструктуры путем привлечения доли застройщиков.
4.3.8. Способствовать привлечению кредиторских ресурсов международных финансовых институтов.
Продолжить сотрудничество с Всемирным Банком по трем направлениям: подготовка территории (земельный рынок); финансирование жилищного строительства; реконструкция предприятий стройиндустрии, а также включиться в проект долгосрочного кредитования городов.
5. Архитектурно-технические аспекты нового этапа
жилищной реформы
Современные реформы в жилищной сфере вывели на первый план потребительские качества жилья, его функциональные удобства, комфортность проживания, экологические и эстетические требования.
5.1. В новом жилищном строительстве поставленные задачи могут быть решены за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических мероприятий. Целесообразен отказ от дальнейшего применения типовых устаревших домостроительных серий.
Не отвергая систему крупнопанельного домостроения, построить в течение 1998 - 99 гг. в городских микрорайонах дома - представители на основе перспективных разработок КПД (серии 1.120, технических решений по модернизации серии И-163 и др.) с использованием различных технологий и способов домостроения.
5.2. Важнейшей частью нового этапа реализации городской программы "Жилище" должно стать обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов. Это позволит получить значительный социально-градостроительный эффект в обновлении городской среды. В последующем, за счет рыночного перераспределения жилья, часть домов первых массовых серий начнет выполнять роль социального жилья, капитальный ремонт которого осуществляется за счет бюджетных средств.
5.3. Реконструкция зданий не требует отвода новых территорий, дает возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов, что будет в 1,5 - 2 раза дешевле, чем новое строительство.
При этом на 25 - 40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза - затраты на строительство инженерной инфраструктуры.
5.4. Необходимо ориентировать проектно-строительный комплекс в период 1998 - 2004 гг. на малоэтажное индивидуальное строительство жилых домов, в т.ч.: высокоплотную застройку блокированными домами городского типа для посемейного расселения с площадью необходимого участка для семьи - до 250 кв.м, усадебное строительство в городских зонах усадебной застройки с площадью участка - до 600 кв.м.
Довести в ближайшие годы рассматриваемого периода долю малоэтажного и усадебного строительства в г. Иркутске до 20 - 25% от общего объема жилищного строительства.
Основным принципом формирования городской жилой застройки считать разумное сочетание жилых домов различных типов в составе смешанной застройки с повышением ее плотности и компактности, как наиболее полно отвечающей современным экономическим, эстетическим и экологическим требованиям (на основе опыта строительства жилых домов на пр. Маршала Жукова - УКС администрации и м-на "Радужный" в Свердловском округе).
5.5. Сформировать и издать к концу 1998 г. Городской Каталог "образцовых" и прогрессивных повторно применяемых проектов жилых домов, в том числе для малоэтажного строительства, удовлетворяющих местным требованиям по энерго- и ресурсообеспечению на основе уже разработанных и утвержденных проектных решений (работу по редактированию каталога проводить постоянно).
5.6. Важнейшими вопросами при проектировании и строительстве жилых домов должны стать требования повышения теплозащитных качеств, обеспечение экономии энергоресурсов и снижение веса жилых зданий с учетом иркутских сейсмических условий.
6. Совершенствование структуры производства
строительных материалов, изделий и конструкций
для жилищного строительства
На современном этапе реформы должна быть осуществлена структурная перестройка производственной базы домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства, реконструкции и ремонта. Одно из ее направлений - постепенное снижение веса конструкций, сооружение жилья различной этажности и потребительских качеств.
6.1. Жизнедеятельность производственной базы КПД в условиях рынка будет осуществляться за счет сочетания конструкций заводского производства с конструктивными элементами из монолитного бетона, с производимыми на базе местного сырья и отходов производства, штучными стеновыми и отделочными материалами.
Осуществление реконструкции предприятий КПД должно сопровождаться внедрением гибких технологий и открытых систем домостроения.
6.2. Механизацию строительных работ целесообразно совершенствовать в направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений и ручного инструмента, ориентированных на малоэтажное жилищное строительство, возведение жилья из конструкций пониженного веса.
6.3. Рассмотреть внедрение новых технологий при производстве сантехнических работ при реконструкции объектов, обеспечение сейсмоусиления и термоизоляции зданий.
7. Градостроительные аспекты нового этапа
жилищной реформы
Важнейшей частью жилищной реформы является введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при эксплуатации реконструкции и строительства жилья.
7.1. Градостроительная политика на уровне городского самоуправления г. Иркутска должна отражать следующие направления:
- разработку и введение в действие правоустанавливающих документов для города и его районов по вопросам строительства, реконструкции жилья, использования земельных участков жилой застройки;
- проведение инвентаризации городских земель, предназначенных для жилищного строительства;
- завершение работ по корректировке градостроительной документации с учетом развития малоэтажной застройки с сохранением малоэтажного жилищного строительства в зонах города, оборудованных инженерной инфраструктурой;
- создание системы регистрации прав на недвижимое имущество;
- ликвидация беспорядочной застройки пригородной зоны, прекращение землеотвода для садоводства и огородничества в городской черте.
7.2. Для обеспечения более четкого контроля над использованием недвижимости, в том числе участков для строительства жилья и установления дифференциальных налоговых ставок на недвижимость целесообразно создать городской Кадастр недвижимости.
7.3. Принять за основную модель формирования жилой застройки города Иркутска:
- принцип смешанной застройки, как наиболее полно отвечающей задаче экономической эффективности освоения городских земель, эстетическим и экологическим требованиям,
- отдать преимущественное право и стимулировать малоэтажное индивидуальное строительство, в том числе: индивидуальная застройка, высокоплотная застройка блокированными домами городского типа на основе энерго- и ресурсосберегающих технологий строительства и местных материалов.
7.4. При строительстве жилых домов по индивидуальным проектам в составе объектов, либо на смежном участке, учитывать места для постоянной парковки индивидуального легкового автотранспорта, гаражные боксы и кладовые для хранения овощей - подземные или полуподземные с использованием покрытия для размещения детских и спортивных площадок.
7.5. Совместно с Администрацией области принять меры для исправления градостроительных ошибок с целью недопущения:
- дальнейшего разрушения рекреационных участков пригородной зеленой зоны;
- ликвидации части лесных массивов 1 категории.
7.6. Совместно с Администрацией области разработать Положение "О регламенте застройки и реконструкции Исторической части города"
8. Совершенствование системы управления
жилищно-коммунальным хозяйством
8.1. Социально-экономическое развитие г. Иркутска и общее состояние городского жилищно-коммунального хозяйства определяют решение проблем отрасли в следующих направлениях:
- развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры, сбалансированной с жилищным строительством на внебюджетной основе путем привлечения финансовых ресурсов населения, предприятий и организаций;
- усиление контроля за осуществлением перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, включающего обоснование размера тарифа, их роста и социального уровня для адресной поддержки населения;
- разработка и реализация программы общественных работ в городском хозяйстве, его благоустройстве, с одновременным решением проблемы занятости населения;
8.2. Защита интересов потребителей от предприятий монополистов по качеству жилищно-коммунальных услуг и от необоснованного роста тарифов требует совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда, предполагающего:
- разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда через создание двух взаимодействующих независимых структур:
а) службы заказчика, управляющей жилищным фондом от лица собственника;
б) ремонтно-эксплуатационных предприятий (РЭП) с функциями подрядчика по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;
- переход на договорные (контрактные) взаимоотношения службы заказчика и подрядных ремонтно-эксплуатационных предприятий;
- внедрение конкурсной основы при заключении договоров с предприятиями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда.
8.3. Приватизация жилья привела к возникновению общей долевой собственности домовладельцев. Разработка единого порядка содержания недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, направлена на сохранение и улучшение качества жилья, повышение его благоустройства.
8.4. Необходимо активизировать образование кондоминиумов, в том числе, на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья и передачей в общую долевую собственность мест общего пользования, включая придомовые территории.
9. Организационное обеспечение жилищной реформы
На базе предложенной концепции разработать комплексную муниципальную программу "Жилище" на период 1998 - 2005 гг., с выделением основных этапов ее реализации и с определением приоритетов для каждого из них с целью концентрации финансовых и материальных ресурсов на их решение.
Председатель комитета
по городскому обустройству
Н.С.ХИЦЕНКО
